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万科之后,又一家房企发力了!

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  • 2019-11-04
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简介本文为楼市参考团队原创作品在思过崖面壁小半年后,碧桂园自我解除了封印。近日,据澎湃新闻报道,中国最大房企碧桂园的老板杨国强在集团经营会向

    本文为楼市参考团队原创作品在思过崖面壁小半年后,碧桂园自我解除了封印。近日,据澎湃新闻报道,中国最大房企碧桂园的老板杨国强在集团经营会向团队吹起来了风,“逐步放开投资(指拿地)”,并为行业和团队打气:“城镇化之路不可阻挡”、自己“肯定不退休”。之前几个月,碧桂园拿地几近全线暂停。虽然来自碧桂园不同区域的内部人士透露,投资放开的消息还并未真正传达给区域公司的投资拓展部门,也有部分人士称,公司内部开始传达“年后准备拿地”的消息,但解除“暂缓拿地”的封印似乎已板上钉钉。作为一个混迹地产江湖几十载,且对地产周期有着精准把握的老司机,这一决策无疑代表了杨国强对当下市场行情的一个研判。要理解杨国强的决策,其中,有两大背景不容忽视。一、The winter is coming,此轮调控已迎来市场底。经过两年多的量变,楼市终于在下半年迎来质变。不管是销售面积,还是销售额在7月后都开始掉头向下。衡量楼市热度的另一面子镜子—土地市场也由去年的门庭若市变为门可罗雀,土地流标已成为常态。据中原地产研究中心数据显示,截至11月29日,一二线城市住宅土地年内流标达282宗,是近六年来的最高记录,同比上涨143%。年内,三四线城市住宅土地流标944宗,同比上涨了23%,叠加一二线城市,前11个月,住宅土地合计流标合计达1126块。对于一些房企来说,这意味着日子将越来越难过;但对于早已见惯周期和大风大浪的杨国强来说,大势未逆转之前,这可能又是一次难得的机会。“行业的波动是正常的,淘汰一些竞争力较弱的企业对于行业健康发展是长远有利的。”从此也可见杨国强对当下市场的基本态度,即日子难过、乃至倒闭出局那都是别人家的事。这与万科喊给同行的“活下去”,可谓异曲同工。二、风波已基本消散,是时候重新出发了。去年底今年初时,碧桂园的既定战略还是“全覆盖”的积极拿地,即要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇);而且,区域获得奖励的前提是完成全覆盖,完不成的,区域负责人将受到处罚。但到了6、7月份,在执行和考核层面,“全覆盖”这个要求并没有被严格执行,很多没有深入到县、镇的区域,也没有受到处罚。之所以会如此,主要因碧桂园遇到了麻烦。年中时,碧桂园接连发生了几起安全事故,一时舆论哗然,公众将矛盾对准了碧桂园的“快周转模式”,为此碧桂园也及时开展了自我反思。8月,碧桂园在年中业绩发布上主动宣布,“控制发展速度”。至9月,碧桂园已经开始着手停工,其在经营内部会议上强调,建设工程未能实现“正负零”的,将一刀切式的停工。“正负零”是指,建设工程的主体工程进展程度,在主体工程中的地下工程部分完成,该进行主体地上工程部分的时候,也就是主体工程达到“正负零”,俗称“建设工程出地面”。有碧桂园知情人士透露,其所在的区域,较高峰时的开工量减少了900万平方米。此后几个月,碧桂园的拿地速度断崖式下滑。如数据显示,8月-10月三个月之间内,公司新增权益土地储备预计建筑面积521万平方米,其中,8月增加370万平方米,9月增加114万平方米,10月仅增加37万平方米。值得一提是,1-10月,碧桂园新增土地储备8486万平方米。这也意味着,下半年3个月拿得土地还不及上半年一个月多。受按暂停键的影响,碧桂园在前11月拿地金额铁王座也被万科夺了去。而去年同期,碧桂园2260亿的拿地金额位居榜首,超出万科600多亿。不过,在三巨头的销售比拼上,碧桂园仍保持着强势。1-11月,其累计销售额6645亿,超出万恒1000多亿,增速也比二者高出10%。大爷果然是你大爷。虽然碧桂园在内地的土地储备达3.64亿平方米(截至2018年6月底),对应货值超过4万亿元,在市场环境不发生巨变的前提下,仅以现有的土地储备,就足以支撑其未来2-3年的发展,但杨国强显然不愿安于享乐,等着对手赶超。巴菲特说过,“别人恐慌时,我贪婪。”深通此道的杨大爷,又开始发力了。

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